家が傷みはじめるのは、水がたまって乾きにくい場所と、雨や日差しをじかに受ける場所です。住宅金融支援機構の「マイホーム維持管理の目安」でいちばん点検の間隔が短いのは、木のバルコニーや濡れ縁の1〜2年ごと。木は湿気で腐り、鉄はさび、塗装は汚れと雨風で弱る。季節の変わり目には、次の季節に弱い素材から順に見ていくのが近道です。
点検の間隔が短いのは外回りの木と鉄
部位ごとの点検と取替えの目安
傷みの早さは、点検の間隔にそのまま表れています。機構の表から屋外の主な部位を抜き出すと、同じバルコニーでも素材によって間隔が倍ほど違います。
| 部位（素材） | 点検の目安 | 取替え・補修の目安 |
|---|---|---|
| バルコニー（木部） | 1〜2年ごと | 15〜20年位（2〜3年ごとに塗替え） |
| バルコニー（鉄部） | 2〜3年ごと | 10〜15年位（3〜5年ごとに塗替え） |
| バルコニー（アルミ部） | 3〜5年ごと | 15〜20年位 |
| 雨どい（塩化ビニル製） | 2〜3年ごと | 7〜8年位 |
| 屋根（金属板葺き） | 2〜3年ごと | 10〜15年位（3〜5年ごとに塗替え） |
| 屋根（化粧スレート葺き） | 4〜6年ごと | 15〜30年位 |
| 屋根（瓦葺き） | 5〜6年ごと | 20〜30年位 |
| 外壁（窯業系サイディング） | 3〜4年ごと | 15〜20年位で全面補修 |
| 基礎（コンクリート） | 5〜6年ごと | ― |
屋外の部位で取替えの年数がいちばん短いのは、塩化ビニル製の雨どいの7〜8年でした。屋根や外壁より、ずっと先に交換の時期が来る計算です。どの年数も「大体の目安」で、立地や使い方、日ごろの手入れの程度で変わると表の注記にあります。
木のバルコニーは1〜2年、瓦屋根は5〜6年ごと
バルコニーや濡れ縁は、機構の表で「常に風雨にさらされている」ため破損や腐食を受けやすい部位とされています。木部で見るのは腐朽・破損・蟻害（ぎがい）・床の沈み。蟻害とはシロアリなどによる害のことで、塗り替えも2〜3年ごとが目安です。
反対に間隔が長いのが瓦葺きの屋根です。点検項目はずれと割れの2つだけで、葺き替えの目安も20〜30年と表の中で長い部類に入ります。金属板の屋根なら2〜3年ごとの点検に3〜5年ごとの塗り替えが加わりますが、瓦の行には塗り替えの項目がありません。
傷みの起点は水がたまる場所
雨どいの詰まりは外壁と軒裏に回る
流れるはずの水が止まると、周りの木や壁は乾く暇を失います。雨どいの点検項目は、つまり・はずれ・ひびの3つ。詰まってあふれた水は外壁や軒裏を伝っていきます。機構の表では軒裏の点検項目に腐朽や雨漏りが並び、点検の間隔は雨どいと同じ2〜3年ごとです。
擁壁の水抜き孔も湿気をこもらせる
見落としやすいのが、敷地の擁壁（ようへき）にある水抜き孔です。機構は、ここが詰まると敷地内の湿気が長く抜けず、建物の劣化を早めるうえシロアリの発生原因にもなると注意しています。地盤と擁壁の点検は4〜5年ごとが目安です。
※ 擁壁とは、高低差のある土地で土が崩れないように支える壁のことです。
土台と床組は4〜5年ごとに見る
家の骨組みのうち、腐朽やシロアリの被害を最も受けやすいのは土台と床組です。地面に近いからで、柱やはりの10〜15年ごとに比べて点検も4〜5年ごとと短く設定されています。土台以外の床組は20〜30年位で全面取替えを考える目安で、そのあいだに5〜10年で防腐・防蟻の処理をし直すのが表の目安です。
住宅金融普及協会によると、建築基準法では地盤から1mまでの部分に防腐の手当てが必要とされています。雨のはね返りや地面の湿気が届く高さと考えると、1mという線引きにもうなずけるのではないでしょうか。
基礎の幅5mm以上のひびは専門業者へ
コンクリートの基礎は5〜6年ごとの点検で、ひび割れ・蟻道・不同沈下・換気不良などを見ます。蟻道とはシロアリが土で作るトンネル状の通り道のこと。機構は、基礎本体の大きなひび割れは構造の強さに関わるとして、幅5mm以上を目安に専門業者へ相談するよう勧めています。
木は、どんな条件で腐る？
30℃前後と含水率20％以上で菌が増える
木を腐らせるのは木材腐朽菌と呼ばれる菌です。住宅金融普及協会によると、最も育ちやすいのは30℃前後で、3℃以下の環境では発生しにくくなります。梅雨から夏の蒸し暑さは、この菌にとって好都合な季節です。
もうひとつの条件が木の湿り具合です。含水率が20％以上になると発生しやすく、20％を下回ると発生しにくくなる、というのが協会の説明。冬でも暖房で暖まった室内の側は別で、冷えた窓や壁で結露が起きれば木は湿ります。
※ 含水率とは、木に含まれている水の重さを、乾かした木そのものの重さで割った割合のことです。
腐りやすいのは水まわりと湿気のこもる所
普及協会は、腐朽菌が発生しやすい場所として次の5つを挙げています。
- 浴室や台所などの水回り
- 通気や換気がしにくく湿気がこもりやすい床下
- 雨漏りが起きやすい屋根裏周辺
- ひび割れや配管の老朽化で水漏れが起きた場所の周辺
- 雨どい周辺や結露しやすい場所の周辺
どれも「水が来るのに乾きにくい」場所です。素材の目で見直すと、木が水と出会う場所の一覧になっています。
結露と床下の湿気は目に見えにくい
結露は気づかないうちに木を湿らせる
普及協会は、結露によって知らず知らずのうちに木材が水分を多く含むこともあると書いています。窓ガラスの水滴は目に入りますが、壁の中や床下の湿りは見えません。機構の表でも、窓枠や戸袋の木部の点検項目には腐朽と雨漏りが並びます。毎朝のように窓が濡れる家なら、枠の下側から先に傷むこともあるでしょう。
床下の換気口の前に物を置かない
機構は、床下の換気が木部の腐朽を防ぐうえで重要だとして、換気孔のまわりに物を置いてふさがないよう呼びかけています。とくに浴室や洗面所など、水まわりの床下は湿りがちです。植木鉢や物置が基礎の換気口の前をふさいでいないか。季節の変わり目の片づけのついでに見ておきたい場所です。
板張りの床は乾湿の繰り返しで反る
木は湿気を吸うとふくらみ、乾くと縮みます。機構の表でも板張りの床は、激しい乾湿の繰り返しで細かいひびや反り・すき間が出るおそれがあるとされ、手入れはなるべく水を使わないよう勧めています。フローリングの点検時期は「随時」で、きしみや反りに気づいたときが見どきです。
同じ床でも、たたみは手入れの間隔がはっきり書かれています。年に1〜2度干し、2〜3年で裏返すのが目安。全面取替えの目安は12〜25年です。
鉄や塗装は、何で傷む？
鉄のバルコニーは2〜3年ごとにさびを見る
鉄はさびで、塗装は汚れと雨風で傷みます。鉄部の点検項目はさび・破損・手すりのぐらつきで、取替えの目安は10〜15年。そのあいだ3〜5年ごとに塗り替えます。手すりのぐらつきが項目に入っているのは、人が体を預ける場所だからでしょう。表面の色より、根元や継ぎ目のさびに目を向けます。
同じバルコニーでもアルミ製なら、点検は3〜5年ごとで項目は腐食と破損です。取替えの目安も15〜20年と、鉄より長く設定されています。
金属の屋根と外壁は塗り替えで持たせる
金属板の屋根と金属系サイディングの外壁は、どちらも2〜3年ごとの点検と3〜5年ごとの塗り替えが目安です。金属板葺きの点検項目は色あせ・色落ち・さび・浮きの4つ。屋根材の中では点検の間隔が最も短く、葺き替えの目安の10〜15年は瓦のおよそ半分です。色あせやさびが出てきたら、塗り直しを考える合図になります。
屋根には自分で上がらない
機構は、屋根に上がるのは転落事故などがあって大変危険だと書いています。修理は必ず専門業者に頼むように、とも。自分で見るのは、地上や窓から見える範囲にとどめます。
外壁の汚れやコケは塗装を早く傷める
泥はねとコケは早めに落とす
外壁には雨の泥はねやほこりがつき、湿気の多い場所ではカビやコケ、藻も生えます。機構によると、これらが長くついたままだと塗装の劣化を早めるため、なるべく早く落とすのがよいそうです。
窯業系サイディングはつなぎ目も見る
窯業系サイディングの点検は3〜4年ごと。汚れや色あせ、割れに加えて、板と板のあいだを埋めるシーリングの劣化が項目に入っています。モルタル壁とタイル貼りの壁は2〜3年ごとの点検で、全面補修の目安はどちらも15〜20年です。表面のひびは、中の木へ水を通す入り口にもなりえます。
※ シーリングとは、外壁材のつなぎ目やサッシまわりのすき間を埋めて、雨水が入り込むのを防ぐゴム状の材料のことです。
春から夏の変わり目は、どこを見る？
ヤマトシロアリは4〜5月の昼に飛ぶ
暖かくなる時期に気をつけたいのは、シロアリと湿気です。東京都保健医療局によると、全国に広く分布するヤマトシロアリの羽アリは、主に4〜5月の雨上がりで晴れた風のある日の昼間に飛びます。家のまわりで羽アリの群れを見かけたら、近くに巣がある手がかりです。
イエシロアリは6〜7月の夕方に多い
イエシロアリの羽アリは、主に6〜7月ごろの夕方に多く、夜間に飛ぶこともあります。寒さに比較的弱く、都内では島しょ部を除いて見られることはまれだそうです。飛ぶ時期と時間帯がずれているので、いつ見たかが種類を考える手がかりです。なお都は、シロアリは木材を食べる害虫で、病気を運ぶ衛生害虫ではないとしています。
梅雨の前に雨どいとベランダの排水口を見る
雨どいのつまりやはずれは、雨の日のほうが見つけやすくなります。あふれている箇所や、継ぎ目の途中から水が落ちている所がないか。はしごに上らなくても、地上から見当がつくはずです。
機構はバルコニーについて、ぞうきんがけなどで汚れやほこりをためないよう勧めています。排水口に落ち葉や砂がたまったままでは、大雨のときに水の逃げ場がありません。
浴室と排水管は湿気と油で傷む
入浴後はお湯で流して水滴をふく
浴室のメンテナンスで重要なのは、カビを防ぐことだと機構は書いています。そのために必要なのが、乾燥させることと、カビの栄養になる人の皮脂を取り除くこと。入浴後に壁や床へお湯をかけて皮脂を流し、水滴をタオルでふき取ります。ユニットバスの点検は1年ごとで、つなぎ目の割れやすき間、排水口のつまりが確認の対象です。
排水管は油脂が詰まりの芯になる
排水管の中では、流れた油脂が内側にこびりつき、そこにゴミや髪の毛・糸くずがからんで詰まります。機構が勧める予防は、キッチンシンクや浴室の排水口のまわりをきれいにしておくことです。排水管とトラップの点検は1年ごとで、見るのは水漏れ・つまり・悪臭の3つ。
秋から冬の変わり目は、どこを見る？
台風のあとは軒裏と屋根を下から見る
屋根について、日常の手入れは特に必要ないというのが機構の説明です。そのうえで、台風や強風のあとは浮き上がりやガタつきがないか点検するよう勧めています。軒裏の点検項目は腐朽・雨漏り・はがれ・たわみ。屋根の上は見えなくても、軒裏のしみやたわみなら地上から見上げて確かめられます。
化粧スレートの屋根は、色あせ・色落ち・ずれ・割れ・さびの5つが点検項目です。ふだんの点検は4〜6年ごとですが、強い風のあとは間隔に関係なく見ておくと安心です。
水道管はマイナス4℃を目安に備える
東京都水道局によると、気温がマイナス4℃以下になると水道管は凍りやすくなります。風が当たる場所や日当たりの悪い場所では、そこまで下がらなくても凍るおそれがあるそうです。外気にじかに触れる管には保温材を巻いてひもで留め、ビニールテープで蛇口の根元まですき間なく覆います。保温材は毛布や発泡スチロールでも代用できるとのこと。
凍ってしまったら、自然に溶けるのを待つか、タオルをかぶせて40℃程度のぬるま湯をゆっくりかけます。いきなり熱湯をかけるのは禁物で、水道管や蛇口が破裂することがあります。
窓と玄関は2〜3年ごとにすき間を見る
玄関の建具とサッシは2〜3年ごとの点検で、項目はすき間・開閉不良・腐食・付属金物の異常です。冷たい風が入る季節は、すき間に気づきやすい時期でもあります。窓枠や戸袋の木部はコーキング不良も項目に入っていて、結露の水がたまりやすい下の枠から見ていくと効率的です。
取替えの目安は15〜30年と幅があります。建付けの調整は「随時」とされているので、開け閉めが重くなったら交換の前に調整を考える順番です。扉の下の方は水はねや泥はねで汚れやすく、念入りにふくよう機構は勧めています。
暖房の前にコンセントのほこりを払う
スイッチまわりやプラグとコンセントのあいだに入ったほこりは、作動不良や破損、火災の原因になると機構は書いています。暖房器具を出す前に、差しっぱなしのプラグを一度抜いて確かめておきたいところです。コンセントなど電気設備の点検も、表では1年ごととされています。
1年ごとに見たい設備と外回りはどこ？
ブロック塀は傾き・はがれ・ひび割れを見る
機構はブロック塀について、ひび割れや仕上げ材のはがれ、傾きがあると地震のときに倒壊や損傷の危険が高まると注意しています。塀は家族だけでなく、前の道を通る人にも関わる場所です。真正面より、少し離れて端から眺めたほうが傾きには気づきやすいかもしれません。
門・塀の取替えの目安の欄は「―」です。気になる点があれば専門業者に相談するよう書かれていて、年数ではなく状態で判断する部位として扱われています。
給湯器は10年位で取替えを考える
冬に出番が増える給湯器は、1年ごとの点検で水漏れやガス漏れ、器具の異常を見ます。取替えの目安は10年位で、機構の表の設備の中ではいちばん短い年数です。ガス漏れ警報器は必ず設置し、月に1回は正常に作動するか点検するよう書かれています。年単位が並ぶ表の中で、「月に1回」という細かい間隔はここだけでした。
郵便受けと警報装置も1年ごと
毎日のように触れる郵便受けや、ふだん意識しない警報装置・防犯装置も、表では1年ごとの点検に入っています。郵便受けは固定不良・破損・腐食・変形を見て、取替えの目安は10〜25年。警報装置と防犯装置は機能不良と破損を確かめ、12〜18年位で取替えを考えます。機能の不良は見た目では分かりにくいので、実際に作動させてみるのが確実でしょう。
家は、ある日いきなり傷むわけではありません。水の逃げ場がふさがった所から、季節をいくつもまたいで少しずつ進みます。機構は点検の結果を「点検・補修記録シート」に書いて残すよう勧めていて、記録が重なるほど、自分の家が「どこから」傷むのかが見えてきます。
参考
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